Den nye IFRS 16-lovgivning kan få langsigtede lejere af kontorplads til at lede efter mere fleksible løsninger, siger Alexander Garrett
Skibe og fly, boreplatforme og tog, butikker og hoteller – de har alle én ting til fælles. Virksomheder har i løbet af de seneste år opsnappet disse værdifulde ejendomme gennem driftsleasing som led i et kæmpestort fråseri, der har givet virksomheder muligheden for at få deres hænder på aktiver uden at angive dem på regnskabet. Fra januar af næste år kommer dette til at stoppe, da der introduceres en ny international regnskabsstandard, IFRS 16. Dette betyder, at lejekontrakter skal angives som passiver i virksomhedsregnskaber og ikke længere kan skjules.
Og hvis du undrer dig over, hvad det har at gøre med dig, er her endnu en ting, som kan føjes til listen: kontorer. Hvis din virksomhed ikke ejer størstedelen af sine arbejdspladser, hvilket er tilfældet for de fleste, men derimod lejer dem på en langsigtet kontrakt, vil du være nødt til at angive disse passiver i fuld form fra næste år af. Med hensyn til de virksomheder, hvor egen ejendom er en af de største udgifter, kommer dette til at gøre en stor forskel i regnskabet. I visse tilfælde vil det medføre en dramatisk stigning i virksomhedens lånoptagelse.
Det, det helt konkret vil sige, er, at det er på tide at foretage en revaluering af din leasingportefølje. Mange mener, at den ellers uskyldige betegnelse IFRS 16 kommer til at være en katalysator for at bevæge sig væk fra langtidsleasing, og at lovgivningen kommer til at accelerere tendensen mod kortsigtede og fleksible arbejdspladser, der ikke er dækket af den nye standard.
Leasingforpligtelser
Initiativet bag en ny regnskabsstandard for leasinger tilskrives Sir David Tweedie, der under sin tid som formand for International Accounting Standards Board (IASB) plejede at spøge med at sige: "En af mine største mål, inden jeg dør, er at flyve i en flyvemaskine, som rent faktisk står i flyselskabets regnskab". Hans pointe var, at næsten alle flyselskaber på daværende tidspunkt leasede deres fly for at skjule deres sande gæld.
IFRS 16 har været længe undervejs, og dens centrale bestemmelse er, at der for lejere eller beboere af ejendomme ikke længere vil være en forskel mellem driftsleasing og finansiel leasing; de skal alle angives som "leasingforpligtelser". Der er én undtagelse: kortsigtet leasing på under 12 måneders varighed. Disse er undtaget, så længe der ikke er en indbygget mulighed for at købe aktivet ved udgangen af perioden. IASB har anslået, at børsnoterede virksomheder har leasingforpligtelser værd næsten 3 trillioner dollars, som i øjeblikket ikke opgives i regnskabet(1).
Omfanget af de nye passiver vil variere fra industri til industri. En visuelt fængende infografik lavet af Aptitude Software afbilder de skjulte passiver, der plager forskellige sektorer, som "leasingbjerge", og infografikken viser, at detailhandel og logistik har den største mængde af lejede aktiver(2).
En undersøgelse foretaget af PwC tyder imidlertid på, at erhvervsservicevirksomheder, som primært leaser kontorer og biler, kommer til at se en gennemsnitlig gældsstigning på 42 % efter indtrædelsen af IFRS 16(3).
Tabere på lang sigt
Hvorfor er det vigtigt? "Når en virksomhed er en part i betydelige leasinger, kommer optegnelsen af store nye aktiver og de associerede passiver til at ændre gearingsgrad og vise en større samlet gæld end før. Der hvor virksomheder har låneaftaler baseret på de samlede gældsniveauer, kan dette føre til brud alene på grund af regnskabsændringen," siger Paul Fenner, der er leder af fast ejendom i revisionsvirksomheden Moore Stephens. En undersøgelse af långivere i 2015 kom frem til, at 80 % har planer om at ændre deres tilgang til fremtidige aftaler eller justere ratioerne i låneaftaler, efter IFRS 16 er blevet indført(4).
I visse tilfælde kan investorer blive skræmte, når det fulde omfang af en virksomheds finansielle passiver afsløres. Da den britiske boghandlerkæde Borders trådte i likvidation tilbage i 2011, blev det tydeligt, at virksomheden havde langsigtede leasingaftaler langt over beløbet for passiver i virksomhedens regnskab.
Hvad kommer alt dette til at betyde for kontormarkedet? I mindste fald vil enhver, der lejer kontorer blandt andre aktiver, finde regnskabsføring langt mere kompliceret, end den tidligere har været. Hvis man som eksempel tager en multinational virksomhed, bliver kontorer ofte lejet på lokalt landeniveau, og al den information skal udarbejdes på tværs af grænser, sprog og valutaer for at blive fødet ind i globale konti.
Fleksible løsninger
Den mere betydelige ændring kommer nok til at ses ved måden, hvorpå IFRS 16 ændrer kontormarkedet. Der er en generel konsensus om, at virksomheder vil begynde at kigge efter kortere leasinger og derved holde deres nye regnskabspassiver nede på et minimum. Ifølge serviceteamet hos agenturet Savills kan visse kontorleasinger konverteres til serviceaftaler som en måde at undgå at kapitalisere leasingen. Savills siger, at "servicerede kontorer og fællesarbejdspladser kan opleve et stort boost på grund af ændringerne."
Dette syn deles af ejendomsrådgivningsvirksomheden Cushman & Wakefield i deres rapport Coworking 2018(5). "Leasinger eller licenser på under 12 måneders varighed kan ekskluderes fra IFRS 16, hvilket forventes at resultere i en større efterspørgsel efter fleksible arbejdspladser, da der ikke vil være et krav om at kapitalisere lejeforpligtelsen på beboerens regnskab," skriver rapportens forfattere.
Det centrale spørgsmål er "retten til adgang" – hvem der virkelig har kontrol over arbejdspladsen. Virksomheder såsom Regus, der tilbyder fleksibel arbejdsplads, ejer retten over ejendommen og yder plads og service til beboeren ud fra efterspørgsel og tilgængelighed, så ifølge den nye regnskabsstandard er det usandsynligt, at det ville blive anset som en leasing. Cushman & Wakefield udførte deres egen undersøgelse blandt britiske udlejere og kom frem til, at "en tredjedel mener, at den nye regnskabsstandard med sikkerhed kommer til at flytte efterspørgslen efter traditionelt leaset plads over til fleksibel arbejdsplads, hvor de resterende totredjedele mener, at den sandsynligvis kommer til at medføre et skift i efterspørgsel. Ikke en eneste af de adspurgte mente, den ingen indvirkning ville have på fremtidig efterspørgsel"(6).
Jonathan Steel, der er den globale chef for beboerløsninger hos BNP Paribas, siger, at den nye standard giver virksomheder en mulighed for at rydde op i og beslutte sig for, hvilke aktiver der bør ejes, blive traditionelt leaset eller blive besat under serviceret kontorlejemål. Jo mere fleksibel løsningen er, jo mindre indvirkning har den på regnskabet – og det burde gøre både banker og investorer glade.
Alexander Garret er en britisk freelancejournalist, der skriver om en lang række erhvervsspørgsmål for den britiske presse
Kilder:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
